Capexis parie sur le démembrement de SCPI pour dynamiser les stratégies patrimoniales

Alors que les taux d’intérêt sur les placements garantis poursuivent leur érosion, certaines stratégies patrimoniales, longtemps cantonnées à des cercles d’initiés, se popularisent. Depuis plus de 20 ans, Capexis accompagne ses clients avec un fil directeur : rechercher dans chaque environnement économique les leviers capables de conjuguer performance et solidité. Une approche indépendante, que le cabinet applique aujourd’hui notamment à l’investissement immobilier collectif via les SCPI et, plus spécifiquement, aux mécanismes de démembrement temporaire de propriété.

Le constat est simple : les Comptes à Terme, autrefois refuge pour l’épargne de précaution, n’offrent plus que des rendements modestes, rarement supérieurs à 3 %, et encore, sur des échéances très courtes. Dans ce contexte, Capexis propose une alternative à ceux qui acceptent d’immobiliser leur épargne sur plusieurs années : l’acquisition de SCPI en nue-propriété. Le principe ? Acheter des parts dépourvues temporairement de leur usufruit, à un prix fortement décoté, en échange d’une absence de revenus pendant la période de démembrement. À son terme, l’investisseur redevient automatiquement plein propriétaire, sans surcoût ni formalisme particulier.

Ce choix, s’il requiert de renoncer à toute liquidité pendant plusieurs années, présente une série d’avantages souvent sous-estimés. Sur le plan fiscal d’abord : aucun revenu n’étant perçu, aucune imposition n’est due pendant toute la durée du démembrement. Le nu-propriétaire échappe également à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, ce qui allège d’autant plus la pression fiscale. Surtout, la revalorisation progressive de la valeur des parts se fait quasiment à l’abri de toute taxation jusqu’à la récupération de la pleine propriété. Dans les simulations réalisées par Capexis, il faudrait aujourd’hui un rendement net annuel proche de 6 % sur un Compte à Terme pour égaler le gain d’une opération bien structurée en nue-propriété sur huit ans. Un objectif devenu illusoire dans l’environnement actuel.

Si le démembrement temporaire permet d’optimiser la capitalisation sur le long terme, Capexis rappelle également que le démembrement viager constitue une arme redoutable pour structurer une transmission patrimoniale. En cédant la nue-propriété d’un actif à ses héritiers tout en conservant l’usufruit, le donateur continue de percevoir les revenus, tandis que la charge fiscale sur la transmission est allégée. Les SCPI, par leur structure souple et collective, se prêtent particulièrement bien à ce type de montage, évitant les écueils habituels de l’indivision successorale.

Le succès de ces opérations repose cependant sur plusieurs paramètres déterminants. Le choix de la SCPI, la durée du démembrement, le calibrage fiscal de l’opération : autant d’éléments que Capexis affine pour chaque client, au terme d’une analyse patrimoniale précise. Fidèle à son positionnement d’accompagnement personnalisé, le cabinet défend une approche sur-mesure, loin des produits standardisés, en privilégiant les solutions adaptées au profil de risque, aux horizons d’investissement et aux projets de vie de chacun.

Dans un monde où la volatilité financière impose de nouvelles exigences aux investisseurs, Capexis fait le pari du temps long et d’une ingénierie patrimoniale rigoureuse. Plus qu’une stratégie d’optimisation, le démembrement de SCPI devient ainsi, entre les mains d’experts aguerris, un véritable levier de création patrimoniale.